央廣網(wǎng)北京12月23日消息（記者 費(fèi)權(quán)）租客梁某通過(guò)平臺(tái)看中一套兩室一廳的房源，現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)后與住房租賃企業(yè)簽約，支付了租金與押金。然而，當(dāng)他準(zhǔn)備搬入時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)客廳已被隔斷成另一個(gè)房間，兩居室竟悄然變成了三居室。認(rèn)為公共空間大幅減少、嚴(yán)重影響居住品質(zhì)的梁某要求解除合同并退款，卻遭企業(yè)拒絕。最終，法院判決支持梁某解除合同，住房租賃企業(yè)須退還押金及剩余租金。

這是北京市第三中級(jí)人民法院在12月23日召開(kāi)的“涉住房租賃企業(yè)房屋租賃合同糾紛典型案例新聞通報(bào)會(huì)”上通報(bào)的案例之一。近年來(lái)，隨著住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，相關(guān)糾紛也呈上升趨勢(shì)。2022年1月至2025年11月，北京三中院共審理此類(lèi)糾紛566件，其中2025年1至11月達(dá)188件，數(shù)量逐年增長(zhǎng)。

從“甲醛房”到“合同陷阱”，租房糾紛集中在六方面

據(jù)三中院黨組成員、副院長(zhǎng)朱平介紹，引發(fā)糾紛的原因主要集中在六方面。

排在首位的是“住房租賃企業(yè)提供的房屋不適租”，占比達(dá)25%。包括房屋甲醛超標(biāo)、空調(diào)噪音、漏水、違法群租等情況，直接影響承租人正常居住。在另一起典型案例中，租客因房屋甲醛超標(biāo)導(dǎo)致孩子身體不適，經(jīng)檢測(cè)多處空間甲醛含量超標(biāo)，法院最終認(rèn)定住房租賃企業(yè)違約，支持租客解約并索賠。

“租賃合同約定不明導(dǎo)致合同履行產(chǎn)生矛盾”占比10%，成為第二大多發(fā)問(wèn)題。例如逾期交房責(zé)任不清、提前解約約定缺失、房屋改造標(biāo)準(zhǔn)不明、交接清單不詳?shù)龋�都易引發(fā)后續(xù)爭(zhēng)議。

此外，部分住房租賃企業(yè)利用“合同名稱(chēng)與性質(zhì)不符”來(lái)規(guī)避責(zé)任，占比3%。一些企業(yè)與房東簽訂名為《委托管理協(xié)議》《資產(chǎn)托管協(xié)議》的文件，內(nèi)容卻實(shí)為租賃關(guān)系，試圖借此主張任意解除權(quán)。法院在審理中明確指出，判斷法律關(guān)系應(yīng)依據(jù)合同實(shí)質(zhì)內(nèi)容與實(shí)際履行情況，而非單純看合同名稱(chēng)。

格式條款問(wèn)題同樣值得警惕。一些企業(yè)通過(guò)制式合同限制租客權(quán)利，例如約定“合同期滿后不得與房東私下簽約”，被法院認(rèn)定為排除對(duì)方主要權(quán)利，違反合同自由原則，相關(guān)條款無(wú)效。

在資金安全方面，盡管《北京市住房租賃條例》明確押金應(yīng)通過(guò)第三方專(zhuān)用賬戶托管、超三個(gè)月租金應(yīng)納入監(jiān)管，仍有企業(yè)未嚴(yán)格執(zhí)行，導(dǎo)致租客房東兩頭受損。同時(shí)，住房租賃企業(yè)“超期轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象亦不時(shí)發(fā)生，引發(fā)產(chǎn)權(quán)人、企業(yè)、次承租人之間的復(fù)雜糾紛。

北京800余家企業(yè)簽約，17.1億元資金納入監(jiān)管

面對(duì)市場(chǎng)亂象，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)近年來(lái)持續(xù)加強(qiáng)行業(yè)治理。市住建委二級(jí)巡視員龐瑞敬在會(huì)上介紹，北京在全國(guó)率先出臺(tái)地方性法規(guī)《北京市住房租賃條例》，并配套多項(xiàng)政策文件，從備案管理、資金監(jiān)管、互聯(lián)網(wǎng)房源信息規(guī)范等多方面完善治理體系。

針對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的“押金難退”“租金被挪用”等問(wèn)題，市住建委大力推進(jìn)資金監(jiān)管制度。截至目前，全市已有800余家租賃企業(yè)與監(jiān)管銀行簽約，54.8萬(wàn)筆租賃合同的17.1億元資金納入監(jiān)管。龐瑞敬提醒市民，租賃時(shí)應(yīng)主動(dòng)確認(rèn)押金及超三個(gè)月租金是否進(jìn)入監(jiān)管賬戶，避免財(cái)產(chǎn)損失。

在糾紛化解方面，市住建委優(yōu)化12345熱線辦理流程，為頭部企業(yè)開(kāi)通熱線轉(zhuǎn)接，提升問(wèn)題解決效率；同時(shí)加強(qiáng)行業(yè)調(diào)解，今年通過(guò)協(xié)會(huì)等單位調(diào)解的糾紛成功率超過(guò)60%。針對(duì)畢業(yè)季、返工季的集中租房需求，北京連續(xù)多年開(kāi)展“惠民租房”活動(dòng)，今年已籌集房源56.45萬(wàn)套（間），簽約11.95萬(wàn)套（間）。

法官提醒：簽約前多核實(shí)，履約中留證據(jù)

圍繞糾紛預(yù)防與化解，三中院民三庭庭長(zhǎng)全奕穎向租賃各方提出具體建議。

對(duì)住房租賃企業(yè)，法院提示應(yīng)依法備案、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，如實(shí)告知房屋產(chǎn)權(quán)、性質(zhì)等關(guān)鍵信息；對(duì)合同中減輕或免除自身責(zé)任的格式條款，應(yīng)作出顯著提示與說(shuō)明；同時(shí)應(yīng)建立內(nèi)部投訴處理機(jī)制，及時(shí)化解矛盾。

對(duì)承租人，建議審慎選擇租賃企業(yè)，簽約前通過(guò)住建部門(mén)官網(wǎng)、企業(yè)信用系統(tǒng)等渠道核實(shí)企業(yè)資質(zhì)與信用狀況；認(rèn)真審閱合同條款，明確租金、押金支付路徑與監(jiān)管要求；交接房屋時(shí)制作詳細(xì)清單，記錄家具家電狀況；租金支付盡量轉(zhuǎn)賬至企業(yè)賬戶而非個(gè)人賬戶。

對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人，除應(yīng)選擇正規(guī)企業(yè)合作外，也需明確房屋交接標(biāo)準(zhǔn)、恢復(fù)要求，并履行房屋修繕義務(wù)，確保房屋安全適租。遇到租客違約，應(yīng)通過(guò)書(shū)面催告等合法方式主張權(quán)利，避免采取停水停電等過(guò)激行為。